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【转载】解密房企如何“做美”年中报  

2014-09-06 18:46:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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截止到8月底,全国各大房企年中报纷纷出炉,从数据来看,上半年楼市并没有预料中那样“艰难”。相反从年中报的数据来看,房企的日子过的相当“滋润”。从利润角度来看:46家上市房企中,实现盈利占比达76%,净利润同比增加的房企超过半数,其中有7家房企净利润同比增长幅度超过100%,有6家增幅在50%100%之间。由此可见,年报中房企的赚钱能力并未下降。

 

从房企的资金情况来看,全部房企的负债率都控制在100%以内,如果剔除货币资金后的净负债率则更低。在过去10多年里,“寿命”较长的房企皆经历过大风大浪,平安过关后都懂得了现金为王的重要性。以万科为例,行业老大哥6月底持有货币资金428亿,净负债率仅为36.4%,可谓手中有粮,心中不慌。房企资金链大多处于安全线内,房企资金出现严重短缺的局面并未出现。至少到目前,房企在市场低迷时依然安然无恙。

 

销售数据同比虽然下降,但数据显示的结果却远未如大众想象的那般糟糕。上半年商品房销售面积同比下降6%,销售额同比下降6.7%,轻微下跌但并未出现大面积的滑坡。当然有一个不可忽视的现象就是,房地产市场的“马太效应”正在上演,万科、首开、富力等7家房企销售额同比增加20%,而远洋地产和恒盛地产的则分别下降52.8%26%。行业垄断程度进一步提高,以万科、恒大和碧桂园为代表的大型房企对市场统治力越来越强。

 

年中报数据如此漂亮,和市场显现出来的风雨飘摇大相径庭。难怪很多人会质疑数据的准确性和权威性,但正常来说,上市房企都有很严格的数据披露和审核制度,小的方面可以遮掩,但大的数据相信不敢造假。但即便如此,相信全体房企都会千方百计的把上半年数据做的完美无缺,道理很简单,因为半年度销售额是公司绩效考核的生命线。你上半年做的不好,股东和投资机构的眼睛都是雪亮的,下半年谁还愿意给你高评级,给你高额度融资?

 

那么房企是如何做漂亮年中报的数据呢?这里不妨来扒一扒其中的奥秘。大部分的房企都是通过以下两个方法来实现的:第一招是销售额的乾坤大挪移,将2013年的一部分销售额移到2014年来,这个在业内绝对不算秘密。早在2010年,万科和龙湖的北京公司都想争夺北京市场年度销冠,但同时都想在销售额上打点埋伏,把一部分认购算到2011年。于是两家房企互相打探对方底牌,最终北京万科以不足2亿元力压龙湖获得冠军。

 

开发商的第二招就是以价换量。为了争取更高的销售额,房企大鳄们开始通过“价格促销”、“零首付”等手段,加快销售速度和提高成交量。这一点万科体现最为明显,每当市场出现疲软期,其调整房价的动作最为快速,这也是在行业下行周期万科能屡屡突围,保持业绩增长的杀手锏。同样上半年保利地产、恒大地产也通过“零首付”获得了良好的销售业绩,而中海南京也不甘寂寞,通过多盘联动凭借大幅度价格促销,取得了良好的业绩效果。

 

通过销售额转移和促销,房企年中报看起来很美。但市场形势绝非报告里看起来那么完美,楼市传统的“金九银十”即将到来,如何在此期间取得更好的销售业绩,将决定房企全年业绩表现。如何制定合理的价格促销方式,将观望的购房者拉回到售楼处,打一场漂亮的翻身仗,是摆在每家房企面前,必须翻越的大山。

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